La location gérance du fonds de commerce
Régit par la loi du 20 mars 1956
Location gérance : convention par laquelle le propriétaire d’un fonds concède pour un temps l’exploitation de son fonds à un locataire gérant qui exploite à ses risques et périls (art 1 de la loi), contre le paiement d’une redevance périodique.
Le locataire gérant est un commerçant alors que le propriétaire du fonds perd cette qualité tout en restant propriétaire du bail commercial..
Il est différent du gérant salarié qui est un préposé, non commerçant, qui exploite le fonds aux risques et périls du propriétaire, moyennant une rémunération.
But de la location gérance : Conserver la propriété et des revenus du fonds en concédant l’exploitation à un tiers (intéressant pour les mineurs propriétaire, pour la reprise des entreprises en difficulté, prélude à la cession de l’entreprise au locataire gérant dans les 2 ans).
Caractéristiques :
La location gérance est juridiquement un bail (louage de meubles incorporels), mai différent du bail commercial (louage d’immeuble et soumission au décret de 1953).
Différent de la sous location : le propriétaire du fonds est soumis au statut des baux commerciaux alors que le gérant ne peut demander le renouvellement.
Dissociation de la propriété et de l’exploitation.
Loi du 20 mars 56 : limiter les abus et protéger les tiers.
Section 1 : La formation du contrat.
Buts de la loi de 56 :
Conditions supplémentaires au droit commun relatives au bailleur pour éviter toute idée de spéculation.
Information du tiers à l’opération par l’édiction de règles sur la publicité.
§ 1 Conditions de fond pour mettre en location gérance :
Le bailleur doit avoir la qualité de propriétaire ou exploitant du fonds (ce peut être le locataire gérant s’il est autorisé par un contrat) et ne pas être sous le coup d’une interdiction d’exercer le commerce.
Le commerçant mettant en location gérance doit avoir exercé une quelle conque activité commerciale depuis au moins 7 ans ; Ceci pour éviter les abus des projets spéculatifs.
Le bailleur doit avoir exploité le fonds depuis au moins 2 ans ; ceci dans une idée d’assainissement, mais il existe des exceptions légales :
> Les délais peuvent être supprimés ou réduit par ordonnance du président du TGI pour l’Etat, les collectivités locales, les établissements de crédit, les incapables commerçants, les héritiers ou légataires d’un commerçant décédé et les loueurs d’un fonds de commerce artistique ; ou si l’entreprise est en redressement ou liquidation judiciaire et si la location gérance permet l’écoulement au détail de produits fabriqués ou distribués par le loueur.
Le locataire gérant doit avoir la capacité commerciale
Si les conditions ne sont pas respectées :
Nullité absolue du contrat de location gérance (nullité d’ordre public).
Déchéance du droit au renouvellement du bail (de la propriété commerciale)
§ 2 Conditions de publicité
Selon la loi le consensualisme du contrat prévaut (par de forme ni contenu prédéterminés mais obligation de renseignement), mais comme il s’agit d’un contrat à exécution successives, un écrit est exigé lors de l’inscription du gérant au RCS. S’il n’y a pas d’immatriculation du gérant au RCS, sa qualité de commerçant sera inopposable aux tiers et le bailleur du fonds est présumé poursuivre l’exploitation (problèmes des dettes du gérant).
La publicité se fait sur l’initiative de l’une des parties dans un journal d’annonces locales (publication du contrat dans les 15 jours).
§ 1 Entre les parties
1 Droits et obligations du loueur
Droits de percevoir les loyers, de vendre le fonds, de le nantir,… (droit commun)
Obligations de délivrance et l’entretient de la chose :offrir la jouissance paisible du fonds au gérant (garantir des vices cachés)
Garantie d’éviction et garantie du fait personnel (ne pas faire concurrence à son locataire gérant)
2 Droits et obligations du locataire gérant
Obligation de payer le loyer (risque d’action en résiliation) ; la révision du loyer, souvent assorti d’une clause d’indexation suit la procédure des baux commerciaux
Obligation de gérer le fonds en bon père de famille et de ne pas changer la destination des lieux
Pas de droit au renouvellement du locataire gérant (mais sauf clause contraire peut établir un commerce concurrent ): s’il s’agit d’un contrat à terme, le contrat prend fin ou il s’opère une tacite reconduction (CDD>CDI) ; S’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée, le contrat prend fin par résiliation.
Le contrat étant conclu intuitu personae, il ne peut être céder sans autorisation
§ 2 A l’égard des tiers
Protection des créanciers du locataire gérant :le loueur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire gérant dans les 6 mois suivant la publication du contrat. Cette garantie de paiement ne peut être invoquée que par les créanciers et non par le locataire gérant. Ce sont les dettes nécessaires à l’exploitation et nées au cours de cette période.
Les dettes contractées 6 mois après la publication sont à la charge du seul locataire gérant.
Les dettes afférentes au fonds sont exigibles immédiatement à la fin du contrat.
Protection des créanciers du loueur :les dettes du loueur peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le TC dans les 3 mois de la publication, s’il apparaît que la location gérance met en périls leur recouvrement.