Titre 1 : Usufruit et droit d’usage
Usufruit, droit d’usage et d’habitation : droits réel qui permettent de jouir et d’user de la chose selon certaines modalités (différent du bail)
L’usufruit et le droit d’usage et d’habitation sont des droits réels (démembrement de la propriété) à la différence du bail, mais les différences s’estompent de manière relative
1/ Définition : L’usufruit est + qu’une modalité de la propriété, c’est un démembrement : Jouissance + droit d’usage à l’usufruitier ; le reste de la propriété au nu-propriétaire
2/ Vices de l’usufruit : peu de changement depuis le droit romain, s’adapte mal à la société industrielle et à l’allongement de la vie
1/ Trois hypothèses classiques d’usufruit :
Vente d’un immeuble avec réserve d’usufruit, moyennant une rente viagère (transformation du capital en revenu)
Donation avec réserve d’usufruit (opération familiale)
L’usufruit du conjoint survivant qu’accorde la loi successorale
2/ L’inconvénient économique
L’usufruitier, ne songe qu’au rendement présent de la chose au maximum et le nu-propriétaires’en désintéresse
Personne ne s’occupe des grosses réparation : dégradation
3/ La fraude
Pour d’éluder certaines législation des baux (éviter le droit au renouvellement, les protection du locataire,…) on utilise l’usufruit. Dans ce cas, les tribunaux disqualifient l’opération
Comparaison a. 544 (droit de propriété) et 578(usufruit) :
L’usufruitier a les mêmes droits que le propriétaire excepté celui d’en disposer
Il doit conserver la substance de la chose
La propriété est démembrée
§ 1 Droit temporaire (toujours)
Fin : si c’est au profit d’une personne humaine : mort (droit viager) ; sinon durée convenue conventionnellement
Lors de la constitution le nu-propriétaire peut faire des usufruits successifs (les usufruitiers suivants devant exister lors de la constitution de l’usufruit)
L’usufruit peut être constitué au profit d’une personne morale (30 ans max.)
§ 2 Droit réel
1/ Usufruit comparé au bail
L’usufruit est un droit réel contrairement au droit du locataire (droit personnel)
2/ Opposabilité du droit
Le droit réel est opposable aux tiers (droit de préférence en quelques mains que se trouve la chose), contrairement au droit du locataire purement personnel
3/ Indépendance de l’usufruitier
Le nu-propriétaire et l’usufruitier n’ont aucuns rapports d’obligation pendant l’usufruit
Limites : le nu-propriétaire peut faire sanctionner l’abus de jouissance
4/ Autres particularités
L’usufruit peut porter sur un meuble ou un immeuble ; il peut faire l’objet d’une sûreté réelle ; il peut être loué et est cessible sous certaines conditions
§ 3 L’usufruit emporte démembrement de la propriété
I Analyse classique
La propriété est scindée entre l’usufruitier (usus et fructus) et le nu-propriétaire (abusus) : indépendance totale entre les 2 parties en dépit du rapport direct au même bien
Conséquences : irresponsabilité de l’usufruitier devant le nu-propriétaire du fait du dommage causé par son locataire ; impossibilité pour l’usufruitier de contraindre le nu-propriétaire aux grosses réparations
II Limites (législation récente)
Rapprochement avec les baux ruraux et les baux commerciaux : accord du nu-propriétaire pour leurs conclusions sauf autorisation judiciaire en cas de refus injustifié ; sanction : le bail est nul de nullité relative à l’égard du nu-propriétaire, mais la théorie de l’apparence est toujours valable.
Rapprochement avec le droit commun des baux d’habitation : les baux sont opposables au nu-propriétaire pour une période maximum de 9 ans
Rapprochement avec le régime de l’indivision : convention d’indivision possible entre nu-propriétaire et usufruitier
III Analyse moderne (Carbonnier)
Usufruit = limitation de la propriété dans le temps et dans sa composition ; et non un démembrement
Conséquences : indépendance de principe totale entre usufruitier et nu-propriétaire serait atténuée au profit du nu-propriétaire
1/ Biens corporels
Meubles et immeubles : usufruit
Meubles consomptibles (la jouissance impose la consommation du bien) : quasi-usufruit ; l’usufruitier peut donc disposer de la chose à condition d’en restituer l’équivalent monétaire ou en nature
2/ Biens incorporels (fonds de commerce, propriété littéraire, artistique et industrielle, créances,…)
L’usufruit peut donc porter sur un droit personnel ce qui implique certaines difficultés
La segmentation usufruit/nu-propriété n’est plus alors strictement respectée
3/ Un bien particulier ou une universalité
§ 1 Etablissement de l’usufruit
1/ Par la loi ou par la volonté de l’homme (contrat ou acte unilatéral) (a. 579)
2/ Conditions annexes
Après inventaire (sauf si le titre constitutif en dispense) ; Sanctions : interdiction d’entrée en jouissance et à la fin de l’usufruit, possibilité de prouver par tout moyen la consistance de l’usufruit par le nu-propriétaire
Pour garantir la restitution du bien soumis à l’usufruit, l’usufruitier doit fournir une sûreté, sauf disposition conventionnelle contraire
§ 2 Fonctionnement
I Situation de l’usufruitier
A Droits
1/ L’usus et le fructus
Droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits (ex. loyers)
Interdiction des produits (touchent à la substance de la chose)
2/ Le régime d’acquisition des fruits
Acquisition des fruits civils (loyers par ex.) : acquisition au jour le jour
Acquisition des fruits naturels (produits par mère nature) et industriels (par le travail de l’homme) : acquisition à l’échéance
Ce modèle (a. 585 et 586) ne tient pas compte du travail de la production des fruits
B Pouvoirs
1/ Actes d’administration (par opposition aux actes de disposition et de conservation)
Gestion courante : exploitation habituelle du bien
Possibilité pour l’usufruitier de conclure des baux d’habitation ou ruraux et commerciaux sous certaines conditions
2/ Actes de disposition
Possibilité de céder l’usufruit : le cessionnaire succède au cédant dans ses droits et obligations, la durée reste identique (vie du cédant ou reste de durée conventionnelle)
La cession de l’usufruit est un acte aléatoire, la valeur étant incertaine ; la rescision pour cause de lésion est donc impossible, même pour les immeubles
C Obligations
1/ Ne pas changer la destination de la chose
L’usufruitier ne peut modifier la substance de la chose : la détruire (il en serait responsable devant le nu-propriétaire sauf s’il démontre la force majeure) ou transformer son mode d’exploitation
L’usufruitier ne peut transformer matériellement la chose
2/ Entretien
Réparation d’entretien : l’usufruitier supporte les charges normales d’entretien ; le nu-propriétaire peut l’y contraindre ou en réclamer le remboursement
Les grosses réparations ne sont pas à la charge de l’usufruitier car elles touchent à la substance de la chose
II Situation du nu-propriétaire
A Droits
Les droits du nu-propriétaire sont très limités
Possibilité de cession de la nu-propriété : acte aléatoire, pas de lésion ; ou même de la pleine propriété (répartition du prix entre le nu-propriétaire et l’usufruitier)
Sauf convention contraire le nu-propriétaire ne doit fournir le bien en bon état
Le nu-propriétaire peut surveiller l’usufruitier et demander la déchéances en cas d’abus de jouissance
B Obligations
Le nu-propriétaire est tenu de pourvoir aux grosses réparations, mais l’usufruitier ne peut l’y contraindre sauf convention
Si l’usufruitier y pourvoit, le remboursement ne se fera qu’à la fin de l’usufruit, lors du règlement des comptes
Il y a donc dissymétrie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire au profit de ce dernier ; l’incitation aux grosses réparation est donc très cantonnée
§ 3 Extinction
I Causes
Mort de l’usufruitier ou arrivée du terme extinctif
Renonciation, perte de la chose et non usage trentenaire (droit réel)
Déchéance prononcé par les tribunaux en cas d’abus de jouissance
Consolidation : réunion sur la même tête des qualités d’usufruitier, alors que l’usufruit n’est pas éteint, et de nu-propriétaire(différent de la mort ou de l’extinction)
II Effets
A Restitution
L’usufruitier doit restituer la chose en nature, sauf quasi-usufruit (argent ou nature)
Si la chose est détruite, restitution en argent (valeur appréciée à la date de restitution) sauf si force majeure
B Règlement des comptes
Crédit de l’usufruitier : les grosses réparation payées, les créances contre le nu-propriétaire
Débit de l’usufruitier : indemnités pour dégradation normale ou anormale de la chose
Inverse pour le nu-propriétaire
C Améliorations et constructions
L’usufruitier ne peut être indemnisé pour les améliorations apportées à la chose
Chapitre 2 : Usage et habitation
Droits d’usage et d’habitation : marqués par l’intuitus personae
La volonté des parties et la loi peut atténuer la rigidité de l’intuitus personae
Section 1 : Le droit d’usage
Droit d’usage : dégradé de l’usufruit (droit réel inférieur en étendue), d’aspect familial
Donne droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, dans la limites de ses besoins, sauf convention contraire
Soumission aux mêmes règles que l’usufruit : constitution, obligations, extinction
Différences :ne peut être ni céder ni loué ni saisi sauf stipulation contraire ; doit être utilisé en nature dans les limites des besoins de son bénéficiaire
Section 2 : Le droit d’habitation
Droit d’usage limité à une habitation nécessaire à son bénéficiaire à sa famille
Même régime que le droit d’usage