Le droit de propriété (individuel)

Section 1 : Fondements et historique du droit de propriété

§ 1 Le droit de propriété dans les textes

• A. 2 DDHC : « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l’oppression »

• Confirmation par la décision CC 1982 sur les nationalisation

• Place central dans le code civil : biens, libéralités, régimes matrimoniaux, successions, contrats,…

• L’objet fondamental de la législation : réglementer la propriété

• La propriété est au cœur des débats politiques, économiques et fiscaux, sociologiques,…

§ 2 Fondements et définition

A. 544 : La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibe par les lois ou par les règlements

§ 3 Histoire

I Droit romain

• Droit de propriété : droit absolu aux prérogatives illimitées

• Elle était réservée aux seuls citoyens romains

II Ancien droit

• Principe de conservation des dans les familles

• Droit héréditaire

III La Révolution et le Code Napoléon

• La Révolution et plus précisément la Nuit du 4 août abolissent les droits féodaux

• La Révolution et la DDHC sacralise le droit de propriété

• A. 544 : La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements

IV L’évolution récente

A Le changement de mentalité

• Avec le Code Napoléon la propriété perd son caractère absolu et sacré

• Duguit propose un nouveau fondement de la propriété : la fonction sociale de la propriété

B Les limitations

• Le code civil, bien élevant le droit de propriété au rang de droit absolu n’en convient pas moins certaines restrictions légales

• L’exercice de ce dernier doit plier devant l’intérêt général (conférer décision du C.C. sur les nationalisations de 1981

• Les tribunaux de l’ordre judiciaire se sont vus reconnaître la fonction de gardien du droit de propriété (C. cass. « les gardiens naturels de la propriété privée ») : voie de fait, emprise, soumission de la compétence administrative in fine.

C Les extensions

• Le droit contemporain est à l’origine de nouveaux développements du droit de propriété lié à l’activité économique et à l’essor de l’individualisme

• Les propriétés incorporelles constituent cette nouvelle catégories de droit de propriété protégeant non pas une chose matérielle mais œuvre intellectuelle

Section 2 : les attributs du droit de propriété

§ 1 Les droits du propriétaire

• Construction de son droit sur le principe de l’absolue maîtrise du bien.

• Cette maîtrise de la chose se traduit par la l’exercice de 3 prérogatives sur le bien que l’on peut démembrer en 3 éléments : l’usus, le fructus et l’abusus

I Droit de disposer de la chose : l’abusus

• Abusus : pouvoir juridique (aliéner le bien) et matériel (le détruire et le gérer)

• Ce droit de disposer connaît des limites : contrôle direct ou indirect de la puissance publique, limitations légales et conventionnelles

II Droit de jouir de la chose et d’en percevoir les fruits : le fructus

• Distinction fruits civils et fruits naturels

• L'usufruitier, le possesseur de bonne foi et le propriétaire apparent ont droit aux fruits, le propriétaire a toujours droit aux produits

III Droit d’user de la chose : l’usus

§ 2 Etendue du droit de propriété

I La dimension spatiale de la propriété immobilière

A Le principe de l’article 552

• A. 552 : La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous

• Le propriétaire exerce son droit sur le volume inférieur et supérieur de la surface du terrain. Cette prérogative peut être cantonnée ou inhibée sur le fondement de l’intérêt général

B La propriété du dessus

• L’espace supérieur aux limites terrestres de sa propriété du sol lui appartient, par principe

• Conséquences : exploitation possible de cet espace, possibilité de récolter les fruits tombés du ciel

• Limites : dissociation de la propriété du sol de celle de l’espace supérieur, restrictions posées par la puissance publique (POS, PLD, servitudes liés aux transport d’électricité, d’eau,…navigation aérienne)

C La propriété du dessous

• Le propriétaire exerce aussi ses prérogatives sur la masse inférieure au sol

• Conséquences : appropriation des richesses du sol et gestion libre de la masse inférieure

• Limites : dissociation du sol de la masse inférieure par convention, servitudes légales concernant les mines et les carrières, protection du patrimoine historique et restriction du droit de fouille

II Dimensions temporelles : l’accession

A La notion d’accession

• A. 546 : « La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit à tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession ». (l’accessoire suit le principal) : mode d’acquisition de la propriété

• Deux sources d’accession : la production (différent de la perception de fruits) et l’incorporation

B Accession naturelle

Bénéficie au propriétaire

Droit du propriétaire des choses sans maître qui "tombent" sur le terrain, alluvions des cours d'eau

C Accession qui résulte du fait de l'homme

1/ Accession mobilière

• Définition : addition ou incorporation par erreur ou par accident d’un meuble à un autre

• En fait de meuble possession vaut titre

• Causes : par adjonction (formation a partir de 2 choses d’un tout), par spécification (adjonction par un travail, droit a restitution en nature ou en valeur) et par mélange (formation d'un tout indissociable, droit au remboursement)

2/Accession immobilière

• 2 situations ou les constructions, plantations, matériaux et plantes sont présumés appartenir au propriétaire du sol

• Présomption simple

a/ Constructions ou plantations faites par le propriétaire du sol avec des plantes et matériaux ne lui appartenant pas (a. 554)

• La propriété des plantes et matériaux est acquise au propriétaire du sol

• Le propriétaire des plantes et matériaux ne peut revendiquer ses biens mais peut obtenir le remboursement et des DI

b/ Les constructions ou plantations faites par un constructeur de bonne foi ou de mauvaise foi sur le terrain du vrai propriétaire

• Sur les constructions ou plantations : s'applique aux constructions et plantations neuves, non au travaux sur constructions déjà existantes (qui peuvent être remboursé) ni aux empiètements sur une propriété voisine (ou le propriétaire peut demander la destruction de la partie)

• Sur la qualité du constructeur : le constructeur évince a la suite d'une action en revendication, le locataire et le propriétaire sous condition résolutoire. N'ont pas la qualité : l'emphytéote, le preneur a bail de construction et l'usufruitier

• Est de bonne foi celui qui possède un titre translatif de propriété ou qui en ignore les vices

• Conséquences si le constructeur est de mauvaise foi : le propriétaire peut obliger a enlever les installations a ses frais (ceux du constructeur) ou les conserver en payant une indemnité

• Conséquences si le constructeur est de bonne foi : le propriétaire ne peut contraindre le constructeur a enlever les installations et doit une indemnité (soit le tiers de la plus-value du terrain, soit les coûts de la construction) sans quoi le constructeur peut exercer un droit de rétention

Section 3 : Les caractères du droit de propriété

§ 1 Le droit de propriété, un droit réel (s'exerce directement sur la chose)

• Droit de suite par l'action en revendication sous les limites de la prescription acquisitive des immeuble et de la possession des meubles

• Droit de préférence : priorité de paiement avant les créanciers du détenteur

§ 2 L’exclusivité

• Principe : le propriétaire est le seul à pouvoir exercer ses prérogatives sur son bien, tout empiètement de la part d’un tiers peut être sanctionner, sauf dérogation légale

• Ce principe subit une limite : le démembrement du droit de propriété et copropriété

§ 3 Caractère illimité

• Principe : tout ce qui n’est pas interdit est permit au propriétaire (dans ses prérogatives sur le bien)

• Limites : le trouble de voisinage fautif peut entraîner la responsabilité du propriétaire, l’abus de droit peut également en être la cause

• Les limites spéciales de nature légales : en matière immobilière, maîtrise de l’urbanisme, protection de l’environnement,…

§ 4 Le caractère perpétuel

• La perpétuité du droit de propriété découle de sa nature abstraite : ce droit existe indépendamment de son usage. Mais perte et transmission possible

• Deux actions possibles perpétuellement

I Perpétuité de l’action en revendication

• A. 2262 : Toutes les actions tant personnelles que réelles sont prescrites par trente ans 

• Arrêt de 1879, affaire de la congrégation des frères de Saint-Viateur : prescriptibilité de l’action en revendication ; mais affaire de l’étang Napoléon : imprescriptibilité de l’action en revendication de la propriété immobilière, tend à rendre impossible la prescription acquisitive trentenaire

II Absence terme extinctif

• Le droit de propriété existe tant que la chose existe et ne s’éteint pas au-delà d’une certaine période (usufruit, droits personnels,…), bien que le propriétaire puisse changer ou mourir

• Certains droits de propriétés disparaisse au-delà d’un terme extinctif : les propriétés industrielles, littéraires et artistiques ou encore les droits réels résultant des contrats

• Limite : la renonciation unilatérale explicite du propriétaire est le seul moyen éteindre le droit de propriété. Dans l’hypothèse des immeubles l’abandon du propriétaire profite à l’Etat. Perte et destruction. Hypothese de la propriete fiduciaire

Section 4 : Limites du droit de propriété

• Déjà en 1804 : pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibe par les lois ou par les règlements

• Développement de limites récent

§ 1 La protection de la collectivité

• Expropriation pour cause d'utilité publique et servitudes publiques

• Réquisition en temps de circonstances exceptionnelles et nationalisations

• Opérations d'aménagement foncier

§ 2 La protection des particuliers

I Limitation par des servitudes privées

Servitudes naturelles ou légales

II Limitation conventionnelle

1/ Convention d'un droit d'usufruit au profit d'un tiers

2/ Bien frappe d'une clause d'inaliénabilité

• Condition de validité de la clause d'inaliénabilité (C.cass 1858) : tend a interdire a l'acquéreur du bien de disposer lui même du bien. Clause uniquement pour les actes a titre gratuit et clause temporaire, sinon nullité seule de la clause

• Effet : aliénation du bien impossible et nullité de l'acte d'aliénation; le gratifie peut demander la main-levée de la clause en prouvant que l'intérêt qui justifiait la clause a disparu ou qu'un intérêt + important survient

III Limitations légales

A Les biens de famille

• Inaliénabilité de certains bien de famille : ex. souvenirs de famille

• Cas de substitution

B Restrictions du droit de propriété dans l'intérêt de certaines catégories de personnes

• Droit de maintien dans les lieux et droit de préemption des locataires de baux d'habitation

• Droit au renouvellement du bail des baux commerciaux

• Droit de préemption dans les baux ruraux

IV La responsabilité civile du propriétaire

A Principes

• Faute personnelle d'imprudence ou de négligence délictuelle

• Abus de droit et troubles de voisinage dégagés par doctrine et JP

• Fondement : a. 1382 et 1383 : DI ou sanctions pour faire cesser le trouble

B Fondements

1/ La responsabilité civile pour faute

• Règle de responsabilité civile délictuelle, appréciation de la faute in abstracto

• Faute : manquement au prestations légales ou réglementaire ; faute d’imprudence ou de négligence

• La faute doit causer un préjudice au voisin + rapport de causalité

2/ L’action fondée sur la notion d'abus de droit pour faute caractérisée

• Le propriétaire agit avec une intention dolosive pour nuire a son voisin, utilisation de procédés utilité, rien n'est fait pour ne pas nuire

• Appréciation large

3/ L'extension de la responsabilité en cas de trouble de voisinage

• Le propriétaire occasionne a ses voisins un dommage excèdent les inconvénients normaux de voisinage sans nécessairement l'intention de nuire

• Exercice anormal du droit de propriété

• L'appréciation du trouble relève du pouvoir souverain des juges du fond

• Le trouble ne doit pas être illicite

• Peut concerner aussi : l'usufruitier, le locataire et l'occupant